Winkelruimte waar geen winkel in mag
[Ronald van Velzen] Wat een treurigheid in de plinten langs hoofdroutes. Kantoortjes achter dichtgeplakte etalages waar bijna niemand werkt. Leegstand en ‘te huur-bordjes’. Fietste u onlangs over de Westerdoksdijk in Amsterdam? Bezocht u familie in Wateringse Veld in Den Haag? Of reed u Utrecht in via de Vleutenseweg? Tien tegen een dat u ook vindt dat er niets terecht is gekomen van de ooit beoogde levendigheid.
Dat kan beter. Vier voorstellen voor een levendiger en flexibeler plint.
Naar levendiger plinten
Nu de bouw weer aantrekt zijn er redenen genoeg om niet langer enorme metrages van eenvormige bedrijfsruimten te realiseren in de stedelijke plint. Dit werd in de jaren negentig tot pakweg 2008 gemeengoed. Het heeft niet of nauwelijks bijgedragen aan de zo gewenste levendigheid. We moeten de plint die levendige rol eens gaan gunnen, want dat hebben we te lang nagelaten.
Levendigheid bereik je ten eerste door niet altijd de hoogst mogelijke vierkantemeterprijs te vragen. Weg met alle rekensommen die leiden tot commerciële ruimten die niet commercieel te exploiteren zijn! Ten tweede is flexibel bouwen en beheren nodig. Ontwerp woongebouwen waar op de begane grond verschillende functies een plek kunnen krijgen. Functies die kunnen meebewegen met veranderende behoeften uit de wijk en uit de markt. Daarop voortbordurend is als derde een bestemmingsplan mogelijk, waarin belangrijker wordt wat wel kan dan wat niet kan. In de vierde plaats: doe ook voor de plinten eens marktonderzoek! Voor mij staat als een paal boven water dat uit marktonderzoek een veel gevarieerdere behoefte naar voren komt dan de eenvormige plint van nu. Je zult zien dat er op sommige plekken ruimten nodig zijn waar ondernemers weer iets maken of repareren. En op andere plekken is er wellicht juist behoefte aan een levendige openbare ruimte. Een speelplek is ook een voorziening!
Ik weet zeker dat met deze vier punten een veel levendiger plint kan ontstaan die betekenis heeft in de wijk. Een plint die horizontaal een verlengstuk is van de openbare ruimte en verticaal van de private bovengelegen ruimte. Dan zal er ook weer gewoond gaan worden in de plint. Het leuke is: wonen doe je ook ’s avonds en in het weekend!
Deze maatregelen helpen bij het voorkomen van problemen in de toekomst. Dat betekent dat bestaande plinten moeten worden vernieuwd, nog op de planstapel liggende plannen worden heroverwogen en nieuwe plannen leuker worden. Maar hoe is het zo gekomen? En wat speelt zich eigenlijk af in de stedelijke plint?
Winkelruimten waar geen winkel in mag
Rond 1990 rekende een vrouw op Teva-sandalen uit dat woningen op de begane grond langs hoofdwegen moeilijker inpasbaar waren door de aangescherpte geluidsnormen. Blauw-van-de-straat vertelde dat er in beganegrondwoningen vaker werd ingebroken. Een man met een hoornen bril en een zwarte coltrui bepleitte een zekere onderbreking van het verticale ritme. Ook vond hij een afwijkende functie langs hoofdroutes goed voor de leesbaarheid van de wijk. Exit wonen dus. De plint moest levendiger, vitaler en gevarieerder. In de jaren ’80 was veel bedrijvigheid uit de stad weggehaald (of weggestuurd). Bovendien kampten grote steden met veel werkloosheid. En toen begon het; de plint voor bedrijfsruimten.
Maar veel vormen van bedrijvigheid werden uitgesloten. Detailhandel mocht vrijwel nergens. De ‘distributie-planoloog’ zei dat ‘om het functioneren van winkelcentra te waarborgen’ detailhandel in dit soort plinten ten stelligste moest worden voorkomen. De Teva-vrouw vond dat reparatiebedrijven, groothandels of meubelmakers niet pasten. Erboven moest immers ook prettig gewoond kunnen worden? Een man met een rekenmachine becijferde dat zonder een hoge prijs per vierkante meter het plan onhaalbaar was. En de man met de hoornen bril en de zwarte coltrui schetste een ‘hoogwaardig’ en ‘representatief’ gevelbeeld.
Zo ontstond een type bedrijfsruimte waar meer niet mag dan wel. Het gevolg: ruimten die qua maatvoering, hoogte, aanzicht en gebruiksmogelijkheden vrijwel dezelfde kenmerken hebben als een winkelpand. Winkelruimten waar geen winkel in mag dus. Welke bedrijven restten er om deze ruimten te gaan gebruiken? Aan de ene kant kantoortjes gericht op de zakelijke markt. Voor deze groep bedrijven waren er volop (en goedkopere!) mogelijkheden in kantoorpanden, bedrijfsverzamelgebouwen of op zolder thuis. Maar de grootste groep van mogelijke gebruikers is actief in consumentgerichte dienstverlening. Kappers, tandartsen, zonnecentra, makelaars en uitzendbureaus bijvoorbeeld. Ook de ruimtebehoefte van deze groep was niet oneindig en er waren legio alternatieven, vooral in reguliere winkelcentra. De laatste tijd neemt voor beide groepen bedrijven de ruimtebehoefte verder af. Ze ervaren concurrentie van internetondernemers of hebben door dat internet minder (zichtbare) ruimte nodig.
De parallel met winkelcentra…. Of beter: de paradox
Door leegstand in winkelcentra neemt het scala vestigingsmogelijkheden voor consumentgerichte dienstverleners nu ook nog snel toe. Het gekke is, dat in dezelfde tijd dat in de plinten ongebreideld ‘winkelruimten waar geen winkel in mag’ werden gebouwd, elke vierkante meter winkelcentrum te vuur en te zwaard werd bevochten. De distributie-planoloog heeft ‘zijn winkeltje’ van een strak gepland winkellandschap succesvol bestierd. Er is terecht veel kritiek op de rigide wijze waarop gemeenten detailhandelsplanologie bedrijven: het leidt te veel tot protectionisme van het bestaande en te weinig tot vernieuwing.
Winkelplanologie kan en moet anders, moderner en meer gericht op de consument. Maar de zorgvuldigheid moet niet overboord, want het heeft ook veel opgeleverd. Geen lege, maar vitale binnensteden. Goed gespreide en bereikbare supermarkten. De winkelleegstand valt met zo’n 7% nog best mee (ter vergelijking: de kantorenleegstand bedraagt ongeveer 15%). Toch krijgt winkelleegstand veel aandacht omdat het erg zichtbaar is. De zorgvuldigheid die we aan de dag leggen voor winkelplanning, zou om deze reden ook moeten gelden voor de winkelachtige ruimten in stedelijke plinten. Ze zijn – net als echte winkelruimten - vaak gericht op de consument. Daarom is het logisch ze voortaan in een zelfde afwegingskader mee te nemen. Het Besluit Ruimtelijke Ordening (artikel 3.1.6 lid 2) schrijft voor dat bij planontwikkeling een goede toets van de regionale behoefte moet plaatsvinden. Laat dat dan ook eens gebeuren voor al die ‘plannen met plinten’ waarvoor om volstrekt onduidelijke redenen al 20 jaar nauwelijks marktonderzoek plaatsvindt.
